شرایط رهن خانه و حکم آن در اسلام

احکام و شرایط رهن خانه در اسلام از نظر فقها

رهن در لغت به معنی حبس آمدها، دوام و ثبات است، اما تعاریف علما با این کلمات متفاوت است. برخی از آنها رهن را گرو گذاشتن مال به جهت وثیقه نزد طلبکار می دانند تا چنانچه او نتواند در زمان تعیین شده، حق خود را نتواند از فرد بدهکار بگیرد، مال گرو گذاشته را به عنوان حق خود بردارد. به اعتقاد برخی دیگر کلمه رهن در شرع مفهوم ویژه ‏ای پیدا نکرده و در همان معنای لغوی خود به کار رفته ‏است.

در مجموع رهن وثیقه بدهی است، یعنی بدهکار مقداری از مال خود را نزد طلبکار بگذارد تا اگر طلب او را نداد از آن مال طلب خود را بدست آورد. عنوان رهن بابی مستقل در فقه است. به گروگذار «راهن» و به گروگیرنده «مرتهن» و به آن مال «مرهون» یا «رهن» نیز گفته می شود.

لازم به ذکر است اگر احکام و شرایط رهن رعایت شود انجام و استفاده از آن جایز می باشد.

رهن و اجاره در اسلام نوعی «ربا» است محسوب می شود و شرعاً جایز نیست، مگر اینکه به موارد زیر توجه شود:

آنچه به عنوان رهن منزل یا مغازه به مالک پرداخت می‏شود، رهن نیست، اما اگر اجاره ای به مبلغ کمتر از قیمت متداول تعیین شود، اشکال ندارد.

مالک ضمن اجاره نباید شرط کند که اگر مبلغی به عنوان قرض یا ودیعه به او داده‏ شود، مقداری از اجاره‏ بها را کم می‏کند؛ در این صورت این ربا و حرام است.

چنانچه در بخش دین و مذهب نمناک گفته شده است در این نوع اجاره، مستأجر مبلغ قابل توجهی را به مالک می دهد و صاحب ملک، ملک خود را در اختیار مستأجر قرار می‏دهد. مالک از منفعت پول، و مستأجر از منفعت خانه یا مغازه استفاده می کنند و عملاً مبلغی برای اجاره پرداخت نمی‏شود. این نوع اجاره غیرشرعی است و هر دو طرف در گناه ربا شریک ‏اند؛ مگر اینکه در زمان عقد قرارداد پول به عنوان قرض ردو بدل شود. در این صورت، معامله شرعی بوده و ربا یا حرام نیست.

حکم رهن در اسلام چیست؟

رهن (گرو گذاردن) یکی از عقود اسلامی است که اگر احکام و شرایط آن رعایت شود انجام و استفاده از آن جایز است. رهن عبارت است از این که بدهکار با طلبکار قرار داد می بندد که مقداری از مال خود را نزد او بگذارد (رهن در دست گرو گیرنده امانت است‏) که اگر طلب او را به موقع ندهد بتواند طلبش را از آن مال بردارد. (توضیح المسائل (المحشی للإمام الخمینی)، ج‏2، ص412، مسأله 2300)

رهن دارای احکامی است، از جمله این که استفاده و منافع چیزی را که گرو می گذارند آز آن کسی است که آن را گرو گذاشته (مالک) و طرف مقابل نمی تواند بدون اجازه و رضایت صاحب مال از آن استفاده کند. (توضیح المسائل (المحشی للإمام الخمینی)، ج‏2، ص414، مسأله 2305 ‏)

همچنین طلبکار و بدهکار نمی‏توانند مالی را که گرو گذاشته شده، بدون اجازه یکدیگر ببخشند یا بفروشند، ولی اگر یکی از آنان آن را ببخشد یا بفروشد، بعد دیگری بگوید راضی هستم اشکال ندارد. (المحشی للإمام الخمینی)، ج‏2، ص414، مسأله 2306 ‏)

لازم به تذکر است در جاهایی که شرایط و احکام رهن رعایت نشود، مثل آنچه که امروزه در جامعه تحت عنوان رهن در اجاره دادن منازل مرسوم است، فقط صورت و اسم رهن را دارد.

آیت ا...مکارم شیرازی :

هرگونه تصرّفی که با گرو گذاردن مخالف باشد جایز نیست، بنابراین طلبکار و بدهکار هیچ کدام نمی تواند مالی را که گرو گذاشته شده بدون اذن دیگری ملک کسی کند، مثلاً آن را ببخشد، یا بفروشد، ولی اگر یکی از آنان آن را ببخشد یا بفروشد بعد دیگری اجازه دهد اشکال ندارد و احتیاط آن است که هیچ کدام بدون اجازه دیگری تصرّف های دیگر هر چند مزاحم رهن نباشد نکنند.» همان طور که در این فتوا ونیز فتاوای سایر مراجع آمده است، تصرف در مال رهنی بدون اجازه راهن(دهنده رهن) ومرتهن (گیرنده رهن) مجاز نیست. (توضیح المسایل آیت الله مکارم؛ مسئله 1971 )

سه سوال درباره اجاره به شرط تملیک مطرح است:

1. آیا این قرارداد واقعاً اجاره است؟ (زیرا اجاره دادن از دید فقها، تملیک منفعت معلوم در برابر عوض معین، می باشد نه تملیک عین)

2. با توجه به قصد جدی متعاملین بر تملیک عین، آیا این نوع اجاره صحیح است؟

3. شرط تملیک که در این قرارداد گنجانده می شود، آیا شرط نتیجه است یا شرط فعل؟

پاسخ کلی:

پاسخ به سوال 1 و 2:این قرارداد، اجاره ای است که در ضمن آن شرط می شود که هرگاه اجاره ی پرداخت شده به اندازه قیمت عین مستاجره برسد، موجر، مورد اجاره را به مستأجر تملیک کند و صحیح است.

3. شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود و شرط فعل؛ یعنی اقدام یا عدم اقدام به کاری، بر یکی از متعاملین یا بر شخصی دیگر شرط شود؛ ( سید حسن امامی، حقوق مدنی، ج 4، ص 372) لذا فقها شرط تملیک در قرارداد اجاره به شرط تملیک را، شرط فعل می دانند.

پاسخ مراجع تقلید به سوالات ذکر شده درباره رهن کردن

حضرت آیة الله العظمی خامنه ای (مد ظله العالی):

اگر در ضمن عقد صحیح اجاره، شرط شود که موجر مورد اجاره را به مستأجر تملیک کند اشکال ندارد.

حضرت آیة الله العظمی صافی گلپایگانی (مد ظله العالی):

پاسخ به سوال1 و 2 :اجاره به شرط تملیک اگر به این نحو که هر یک از اجاره و بیع با اجتماع شرائطشان مستقل باشند مانعی ندارد.

پاسخ به سوال3ـ  شرط مذکور باید شرط فعل باشد.

حضرت آیة الله العظمی سیستانی (مد ظله العالی):

این معامله اجاره است و صحیح است ولی در ضمن آن شرط می شود که هر وقت اجاره ای پرداخت شده به اندازه قیمت عین مستاجره رسید آن را به مستاجر تملیک کند و شرط فعل است.

حضرت آیة الله العظمی نوری همدانی(مد ظله العالی):

1ـ آری، اجاره است.

2ـ تملیک شرطی که در ضمن عقد اجاره قرار داده می شود.

3ـ شرط فعل است.

سوالات رایج درباره احکام رهن و اجاره خانه و پاسخ مراجع تقلید به آنها

با توجه به اینکه امروزه جهت اخذ وام مسکن، خانه، در رهن بانک قرار می گیرد، آیا به لحاظ شرعی، شخص راهن تا قبل از تسویه ی وام، حق تصرف در خانه از قبیل سکونت، فروش، ساخت و ساز و هرگونه کسب منفعتی مانند اجاره را دارد؟

بطور کلی این مسئله تابع قوانین و مقررات بانک است، پس اگر بانک این تصرفات را اجازه دهد اشکالی ندارد.

پاسخ مراجع عظام تقلید نسبت به این سۆال، چنین است:

حضرت آیة الله العظمی خامنه ای (مد ظله العالی):

تابع قوانین و مقررات بانک است.

حضرت آیة الله العظمی مکارم شیرازی (مد ظله العالی):

چنانچه برخلاف قوانین و مقررات مربوطه باشد اشکال دارد و در این زمینه از مسئولین مربوطه سۆال نمایید.

حضرت آیة الله العظمی سیستانی (مد ظله العالی):

تصرف اشکال ندارد.

آیا در صورت بطلان اجاره، تصرف طرفین در مال الاجاره حرام است؟ اگر طرفین عقد به آن راضی باشند چطور؟ اگر مورد این اجاره، خانه ای باشد، نماز خواندن در آن باطل است؟

با بطلان اجاره، رضایت طرفین عقد برای تصرف در مبلغ اجاره و مورد اجاره ( اعم از خانه یا مغازه و …) از بین می رود و تصرف در آنها جایز نیست. مگر این که طرفین، جدای از عقد، راضی به تصرف دیگری در مال خود باشند. و نماز در خانه ای که مالک آن، راضی به تصرف در خانه باشد، صحیح است.

پاسخ مراجع عظام تقلید نسبت به این سۆال، چنین است:

حضرت آیة الله العظمی صافی گلپایگانی (مد ظله العالی):

تصرف بدون اجازه مالک غصب و حرام است.

حضرت آیة الله العظمی سیستانی (مد ظله العالی):

اگر راضی به تصرف باشند اشکال ندارد.

حضرت آیة الله العظمی مکارم شیرازی (مد ظله العالی):

چنانچه قرارداد با رضایت طرفین باشد اشکالی ندارد.

آیا رهن کامل منزل اشکال شرعی دارد؟

اگر ما خانه را با هر قیمتی در ضمن عقد اجاره به صورت قرض الحسنه و هر ماه نیز مقداری به عنوان اجاره (هرچند ناچیز) اجاره دهیم مشکلی ندارد؟ قرض دادن مشروط به اجاره باشد، و اگر اجاره به شرط قرض اشکال دارد؟

آیت الله خامنه ای:

اگر خانه به مبلغی اجاره شود و در ضمن عقد اجاره شرط گردد که مستأجر مبلغی ‏را به صاحب خانه قرض دهد در صورتی که اجاره به مبلغ متعارف باشد اشکال ندارد؛ و رهن کامل صحیح نیست.

آیت الله وحید خراسانی:

چنانچه عقد اجاره انجام گیرد و در ضمن عقد اجاره با مبلغ معین و زمان معین موجر و مستأجر شرط کند که مبلغی را به او قرض دهد اشکالی ندارد ولی قرض به شرط اجاره ربا و حرام است.

آیت الله سیستانی:

آنچه فعلاً بعنوان رهن در میان مردم معروف است در واقع رهن نیست، بـلـکـه پـولـی رابه صاحب‏خانه قرض می ‏دهد و در مقابل از سکنای خانه استفاده می‏کند و این کـار اگـر بـدون اجاره باشد ربا و حرام است و حق ندارد در خانه زندگی کند و اگر با اجاره باشد پس اگر قرض دادن مشروط به اجاره باشد باز هم حرام است، و اگر اجاره به شرط قرض باشد به احتیاط واجب جایز نیست و در مورد احتیاط مذکور می‏تواند به فقیه دیگری مراجعه کند.

به طور یقین می توان گفت حلال بودن درآمد، شرعی بودن تجارت و معامله با صداقت ما را به سمت یمان کامل و راسخ، دینداری، عبادت صحیح و آبرومند راهنمایی می کند. همچنین کسب روزی حلال موجب ارزشمندتر شدن نماز و نیایش ما می شود.