5 تفاوت اوراق تسهیلات خرید مسکن در بانک ملی و بانک مسکن

این دو نوع اوراق، 5 تفاوت با یکدیگر دارند از جمله اینکه «مبلغ» وام ترکیبی از مسیر اول، بیشتر از دیگری است. با این حال، «محدودیت عمر بنا» برای آپارتمان های مشمول وام اوراق، در مسیر دوم حذف شده است. سقف وام اوراق مسکن در مسیر دوم بر حسب طبقه بندی شهرها اعلام شد. 

عرضه اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن از دومین مسیر بانکی شروع شد. روز گذشته اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی با نماد «تملی» رسما در فرابورس معرفی و عرضه آن شروع شد. به این ترتیب مسیر جدیدی برای متقاضیان خرید مسکن که قصد استفاده از تسهیلات بانکی بدون نیاز به سپرده گذاری برای خانه دار شدن دارند، ایجاد شد.

تا زمستان سال قبل تنها بانک مسکن بود که اوراق تسهیلات را در ازای سپرده های ممتاز جذب شده منتشر می کرد و این اوراق که هر فقره از آنها حق تقدم اخذ 500 هزار تومان تسهیلات مسکن را به خریدار می دهد، با نماد «تسه» در بازار رسمی فرابورس مبادله می شد.

این در حالی است که از امروز نماد دیگری موسوم به «تملی» در فرابورس معرفی و عرضه شده و به واسطه آن، اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی که انتشار آنها از دی ماه سال گذشته در این بانک آغاز شده است، مبادله می شود. 

مهم ترین ویژگی اوراق جدید که از سوی بزرگ ترین بانک دولتی منتشر می شود، انحصارشکنی از بازار اوراق مسکن است که پیش از این تنها بانک عامل بخش مسکن در آن یکه تاز بود. این اقدام بانک ملی علاوه بر اینکه به شکل گیری رقابت میان دو بانک برای جذب سپرده گذاران بیشتر منجر می شود، به کاهش قیمت اوراق در پی افزایش عرضه منجر خواهد شد و در نتیجه وام بدون سپرده خرید مسکن، ارزان تر از گذشته در اختیار خریداران مسکن قرار خواهد گرفت. علائم اولیه رقابت میان دو بانک ملی و مسکن در بازار اوراق تسهیلات از هم اکنون در بازار نمود پیدا کرده است، چراکه پیامد این رقابت مثبت را می توان در حذف سقف سنی ملک برای دریافت تسهیلات از محل اوراقی که بانک ملی پرداخت می کند، مشاهده کرد.

همچنین سقف مبادله روزانه اوراق برای هر فرد از سوی بانک ملی حذف شده که می تواند تقاضای سرمایه ای را برای استفاده از تسهیلات از محل اوراق تحریک کند. با این حال 5 تفاوت میان دو دسترسی بانکی به اخذ تسهیلات از محل اوراق مسکن وجود دارد که می تواند در ماه های آینده به تقویت فضای رقابتی نیز منجر شود.

منفعت نهایی این فضای رقابتی عاید خریداران مسکن خواهد شد، چراکه به جذب بیشتر منابع برای پرداخت وام مسکن منجر شده و در عین حال بهای تمام شده وام مسکن می تواند برای متقاضیان ارزان تر تمام شود. روز گذشته نماد اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی موسوم به «تملی» در بازار رسمی فرابورس معرفی شد.

با گشایش این نماد، امکان مبادله اوراق تسهیلات مسکن در این بخش از بازار سرمایه از امروز فراهم شده و سپرده گذاران در «حساب سپرده سرمایه گذاری طرح مسکن» بانک ملی می توانند در صورت تمایل، اوراق خود را به متقاضیان اخذ وام خرید مسکن از بانک ملی به قیمت روز بفروشند. 

بانک مرکزی در سال 95 مجوز ورود بانک های تجاری به انتشار اوراق تسهیلات مسکن و ورود به فضای پرداخت وام مسکن را صادر کرد اما تا زمستان سال قبل هیچ بانکی برای استفاده از این مجوز اقدام نکرد. در دی ماه سال گذشته بانک ملی پس از طی مراحل قانونی رسما از برنامه ریزی برای انتشار اوراق مسکن خبر داد.

در طرح بانک ملی که شباهت زیادی به طرح بانک مسکن دارد، کسانی که تمایل به کسب سود بیشتر از نرخ متعارف سود سپرده های کوتاه مدت سرمایه گذاری دارند، منابع مالی خود را در حساب سپرده سرمایه گذاری طرح مسکن سپرده گذاری می کنند و علاوه بر کسب 10 درصد سود سالانه، با شرایطی اوراق مسکن نیز دریافت کرده و با فروش اوراق در فرابورس، سود سپرده گذاری خود را 3 تا 4 درصد نسبت به سود متعارف سپرده های کوتاه مدت افزایش می دهند.

آنها همچنین می توانند اوراق خود را نفروشند و شخصا از آن بابت دریافت وام مسکن از بانک ملی استفاده کنند. منابع پرداخت وام مسکن از محل اوراق در بانک ملی نیز از محل سپرده های جذب شده در این حساب فراهم می شود. بانک ملی سه مدل را برای پرداخت اوراق به این حساب ها طراحی کرد که فعلا یک مدل آن با مخالفت بانک مرکزی روبه رو شده و اجرا نمی شود.

 

 

 

در طرح مسکن یک، حداقل سپرده برای افتتاح حساب 16 میلیون تومان اعلام شده و به ازای هر 18 میلیون و 200 هزار تومان سپرده گذاری در این حساب به ازای هر ماه، یک فقره اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات 500 هزار تومانی مسکن بانک ملی به دارنده آن تعلق می گیرد که اگر نیازی به آن نداشته باشد، می تواند آن را از کانال فرابورس به متقاضیان دریافت وام مسکن بدون سپرده بفروشد.

در عین حال سود سپرده کوتاه مدت سرمایه گذاری که طبق مجوز بانک مرکزی، 10درصد است نیز به دارندگان این حساب پرداخت می شود؛ ضمن اینکه در این طرح بانک ملی مکلف است حتما اوراق را نیز با شرایطی که ذکر شد به دارندگان حساب پرداخت کند. در مدل دوم که فعلا با مخالفت بانک مرکزی روبه رو شده و اجرایی نمی شود نیز کف سپرده گذاری در حساب طرح مسکن 16 میلیون تومان است اما به ازای هر 22 میلیون و 300 هزار تومان سپرده گذاری در هر ماه، پس از گذشت یک فصل به ازای هر ماه یک فقره اوراق به حساب تعلق می گیرد.

سود سپرده در این مدل 12 درصد پیشنهاد شده که عایدی از محل فروش اوراق نیز به آن اضافه می شود و بانک در اینجا نیز به پرداخت اوراق الزام دارد. در مدل سوم طرح مسکن بانک ملی، حداقل سپرده 5 هزار تومان تعیین شده و پرداخت اوراق مشروط به برخورداری از شرایطی است که بانک در نظر دارد.

بنابراین بانک تعهدی به پرداخت اوراق ندارد و فقط سود 10 درصدی را تضمین می کند. البته اگر حسابی با توجه به میزان مانده در هر یک از شعب در اولویت قرار بگیرد، پس از یک سال معادل یک برابر موجودی تا سقف 38 میلیون تومان اوراق تسهیلات دریافت می کند.

به عنوان مثال اگر فرد همان سپرده 18 میلیون و 200 هزار تومان را که در مدل اول برای دریافت یک فقره اوراق در ماه معرفی شد در نوع سوم حساب طرح مسکن سپرده گذاری کند، پس از گذشت یک سال معادل ریالی سپرده خود اوراق تسهیلات دریافت می کند، یعنی از 36 فقره اوراق برخوردار خواهد شد.

در بانک مسکن نیز در حال حاضر به دو شکل اوراق مسکن به حساب های موسوم به «سپرده ممتاز» تعلق می گیرد. شکل اول همچون مدل اول بانک مسکن است اما در شکل دوم که به مدل سوم بانک ملی شباهت زیادی دارد، پس از گذشت یک سال معادل ریالی 27 درصد از سپرده ممتاز، اوراق به دارنده حساب پرداخت می شود. 

سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق و بدون نیاز به سپرده گذاری در بانک مسکن در شکل فردی در تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان ها و نیز سایر نقاط شهری به ترتیب 90، 80 و 70 میلیون تومان است که در قالب یک فقره وام 60، 50 و 40 میلیون تومانی در هر یک از سه دسته نقاط شهری و نیز 20 میلیون تومان وام جعاله و 10 میلیون تومان تسهیلات بدون نیاز به سپرده گذاری و بدون نیاز به خرید اوراق قابل پرداخت است.

سقف تسهیلات زوجین نیز در بانک مسکن به ترتیب 140، 120 و 100میلیون تومان است که در قالب دو فقره وام 50 میلیونی در تهران، دو فقره وام 40 میلیونی در شهرهای بزرگ و مراکز استان ها و نیز دو فقره وام 30 میلیونی در سایر نقاط شهری پرداخت می شود و به این ارقام 20 میلیون تومان جعاله و دو فقره وام 10 میلیونی بدون سپرده گذاری و بدون نیاز به خرید اوراق نیز اضافه خواهد شد.

این در حالی است که سقف تسهیلات مسکن بانک ملی در حالت زوجین و انفرادی بدون احتساب جعاله و بدون سپرده با بانک مسکن یکسان است؛ اما تسهیلات جعاله پرداختی به متقاضیان در بانک ملی در حال حاضر 10 میلیون تومان است و در این بانک تسهیلات بدون نیاز به خرید اوراق و بدون سپرده گذاری که بانک مسکن به متقاضیان وام اوراق می پردازد، قابل پرداخت نیست.

بنابراین سقف تسهیلات از محل اوراق در بانک ملی در حالت انفرادی 70، 60 و 50 میلیون تومان و در حالت زوجین 110، 90 و 70 میلیون است که بر اساس نوع منطقه شهری به متقاضیان پرداخت می شود. 

 میان دو نوع تسهیلات از محل اوراق که اکنون از طریق دو بانک ملی و مسکن قابل پرداخت است، تفاوت هایی وجود دارد. اولین و مهم ترین تفاوت در «سقف وام» است. همان گونه که پیش تر تشریح شد، با توجه به اینکه میزان جعاله بانک ملی نصف بانک مسکن بوده و تسهیلات بدون سپرده و بدون اوراق 10 میلیون تومانی نیز صرفا به بانک مسکن اختصاص دارد، سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق میان این دو بانک متفاوت است.

تفاوت دوم به «مدت بازپرداخت وام» بازمی گردد. سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در هر دو مدل 12 ساله و با سود 17.5 درصد تعیین شده است، اما زمان بازپرداخت جعاله بانک مسکن 5 ساله تعیین شده، در حالی که مدت بازپرداخت جعاله بانک ملی 3 ساله است.

 

 

سومین تفاوت در میزان اوراق تعلق گرفته به حساب های ممتاز بانک مسکن در مقایسه با حساب های طرح مسکن بانک ملی است. در مدل بانک ملی پس از یک سال معادل ریالی یک برابر موجودی تا سقف 38 میلیون تومان اوراق به دارنده حساب تعلق می گیرد اما در بانک مسکن پس از گذشت یک سال معادل ریالی 27 درصد از میزان سپرده، اوراق پرداخت خواهد شد. 

تفاوت چهارم که برای خریداران مسکن بسیار مهم است، حذف سقف سنی در وام مسکن بانک ملی است. برابر مقررات فعلی بانک مسکن، تسهیلات از محل اوراق صرفا به املاک تا 20 سال ساخت از تاریخ صدور پروانه ساختمانی پرداخت می شود و املاک 20 تا 25 ساله نیز می توانند حداکثر 35 میلیون تومان وام از محل اوراق دریافت کنند.

اما املاک بیش از 25 سال هرگز امکان برخورداری از وام بانک مسکن را ندارند. این در حالی است که بانک ملی سقف سنی آپارتمان برای استفاده از وام بدون سپرده را حذف کرده و این نوع وام مسکن صرفا بر این اساس که رقم آن تکافوی حداکثر 80 درصد از ارزش نهایی ملک را داشته باشد، پرداخت می شود.

تفاوت پنجم دو نوع دسترسی به تسهیلات بانک مسکن نیز فقدان دو اهرم کنترل سفته بازی و تقاضای سرمایه ای در بازار اوراق بانک ملی است. بانک مسکن به منظور ایجاد محافظ قیمتی برای اوراق مسکنی که به پشتوانه سپرده های ممتاز خود منتشر کرده است، دو اهرم را طراحی کرده که یکی از آنها ممنوعیت مبادله اوراق تا چهار ماه پس از خرید و دیگری تعیین سقف روزانه خرید تا 240 فقره اوراق است.

بانک مسکن با استفاده از این دو ابزار توانسته قیمت اوراق در یک سال گذشته را با وجود بازگشت رونق به بازار مسکن، تا حد زیادی کنترل کند. تابستان سال 95 قیمت اوراق مسکن به مرز 100 هزار تومان هم رسیده بود اما با سیاست های عرضه و تکیه بر ابزارهای کنترل تقاضای سفته بازی قیمت اوراق از آن زمان به بعد کنترل شد و از ابتدای امسال نیز به پایین ترین حد خود در بیش از یک سال گذشته رسیده است، طوری که اکنون هر فقره اوراق تسهیلات بانک مسکن در فرابورس حدود 63 هزار تومان مبادله می شود.

اما بانک ملی فعلا چنین ابزارهایی را به کار نگرفته و خرید و فروش اوراق با هر تعداد و بلافاصله پس از خرید، ممکن و میسر است و این موضوع نگرانی درباره موج سواری روی قیمت اوراق «تملی» در ماه های آینده را بیشتر می کند. 

سالانه در کل کشور 100 هزار نفر از محل اوراق تسهیلات مسکن خانه دار می شوند و این در حالی است که تقاضای خرید مسکن در کشور اکنون بین 700 هزار تا یک میلیون واحد است. از سال 88 که اوراق تسهیلات در بانک مسکن ایجاد شد تاکنون 32 هزار و 600 میلیارد تومان تسهیلات مسکن از این محل به 745 هزار متقاضی پرداخت شده است.

دیروز مقامات بانک ملی اعلام کردند در طول سه ماه گذشته، حدود 15 هزار فقره اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی منتشر شده که با نماد «تملی» اکنون در فرابورس قابل معامله شده است. این در حالی است که بانک مسکن با توجه به سابقه بیشتر در این عرصه، اکنون حدود 6 میلیون فقره اوراق مسکن منتشر شده و قابل مبادله در فرابورس دارد و در نتیجه فعلا بخش ناچیزی از بازار اوراق مسکن در اختیار بانک ملی قرار دارد. اما این میزان با پرداخت اوراق در ماه های آینده تقویت خواهد شد. 

 روز گذشته ندا بشیری، مدیر ابزارهای نوین مالی شرکت فرابورس ایران از پیگیری برای ایجاد ابزارهای نوآورانه در بازار ملک خبر داد و مشخصا از سه تدبیر بورسی برای بازار ملکی یاد کرد که پس از تکمیل طراحی، به نهادهای تصمیم ساز همچون بانک مرکزی پیشنهاد خواهد شد. پیشنهاد و تدبیر اول این است که مبلغ تسهیلات به شکل تابعی از ارزش ملک متغیر باشد؛ به عنوان نمونه میزان تسهیلات تا سقف مشخصی از ارزش ملک (به عنوان مثال 80 درصد) به متقاضی پرداخت شود. پیشنهاد دوم ایجاد مسیری برای پرداخت تسهیلات به املاک غیرمسکونی بوده و پیشنهاد سوم، ورود بانک ملی به بازار انتشار اوراق رهن ثانویه (MBS) است که طی آن بانک ملی تسهیلات مسکن پرداخت شده در سال های قبل را از طریق عرضه اوراق در فرابورس، تنزیل و نقد می کند تا نقدینگی کافی برای پرداخت مجدد وام مسکن مهیا شود.

انتهای پیام/م